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铜锣湾广场真相

admin2022-10-1910

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本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:林振兴,题图来自:视觉中国


56岁的陈智故技重演。


10月12日,香港铜锣湾集团的官方微信公众号上发布了一则“喜讯”:南昌市第三轮土拍落下帷幕,铜锣湾摘得南昌红谷滩八一大桥桥头地块。


这是哪个铜锣湾?很多人对它,傻傻分不清楚,内卷得厉害。


从喜讯出处看,直觉上会认为,那一定是香港铜锣湾集团旗下的动作。实际上,它们没有丁点儿关系。


这或许就是陈智想要达到的目的,故意含糊其辞。在公众号上,他“假借”铜锣湾的名义,常发一些拿地新闻。


而他最爱传播的,当属其签约、会见各地政要的新闻。这半年,陈智跑了舞钢、浮梁县、葫芦岛、铜陵、贵阳、邯郸、六盘水、玉林、宾阳、德州等地。


每一次拜访,陈智都要放上一张与当地官员会谈场面的合影,再配上党报式的新闻宣传稿。这正是陈智希望向外界传递的样子,这里面蕴含着大量的生意机会。一边可以让政府相信铜锣湾的实力,另一边希望投资者为“铜锣湾”三个字买单。


在很多铜锣湾前高管看来,“求合影,再推广,(政府)领导都非常反感。但陈智却靠这个招数吸引了不少企业。”


20多年来,被誉为MALL之父的陈智,还在干着靠“铜锣湾”的空壳品牌输出走天下。实际上,他没有自己的铜锣湾广场,也几乎没有招商运营团队。


但很神奇,很多企业和省市领导,却把他当作座上宾。


真正主人


南昌,是陈智的福地。2009年,南昌铜锣湾广场投资有限公司以185万/亩的价格,拍下了南昌八一桥头的一宗地块,号称投资30亿,要做全南昌最大的商业综合体。


不过,南昌铜锣湾广场的建设一直非常缓慢,几度传出资金链断裂的“谣言”。


终于,铜锣湾用了七年时间,在2016年开放了铜锣湾广场(更名为南昌T16购物广场),一炮而红。这让曾跌落谷底的陈智重新燃起了做大铜锣湾的梦想。


时隔13年,一家冠以“铜锣湾”名号的公司,再次在八一桥头拿地。


这宗位于红谷滩中心区庐山南大道以南、红谷中大道以西的47亩宗地颇为抢手,不仅铜锣湾觊觎,连中海、中铁、九颂山河都前来抢地。但因为网上拍卖报价已超过土地竞价上限,这宗地块将通过现场摇号确定竞得入选人。


最终,江西省铜锣湾旅游文化发展有限公司(简称“江西铜锣湾旅游”)在4家房企中成功摇号中得,成为竞得入选人,土地竞价上限为690万元/亩,合约4195元/㎡,限售限价18727元/㎡。


据乐居财经获悉,江西铜锣湾旅游背后由铜锣湾(深圳)企业管理有限公司100%持股。继续穿透可知,铜锣湾(深圳)企业由深圳市铜锣湾文旅集团和吴敏分别持股95%和5%。其中,大股东深圳铜锣湾文旅又由吴敏和香港铜锣湾实业(胡青全资持股)各持股85.5204%和14.4796%。



江西铜锣湾旅游与香港铜锣湾集团和陈智没有半毛钱股权关系,其背后的大boss是吴敏,他最终持股86.2444%。


吴敏名下有11家子公司,还包括九江市富航商业管理、樟树市安家物业服务、江西樟邦影视文化传媒、九江市世方物业管理、深圳市铜锣湾房地产经纪等。


据知情人士透露,吴敏其父是吴新文,父子俩是九江开发商。另据乐居财经获悉,吴敏和吴新文二人却是在生意上存在诸多交集,共同注册了多家合资公司,关系密切。


在江西,这并不是陈智第一次“假借”别人名义拿地。


去年圣诞节那天,江西省铜锣湾商业运营管理有限公司(简称“江西铜锣湾商业”)以底价1.75亿元竞得南昌红谷滩凤凰洲片区1宗19.446亩(合12964㎡)商住用地。拍地前夜,江西铜锣湾商管的注册资本由1200万元猛增至1.08亿元,激增734%。


这个消息,陈智管理团队纷纷在自己的朋友圈转发了。但实则,拿地公司江西铜锣湾商业的股权架构里,也并没有“陈智”的身影。


真假铜锣湾


不仅在江西,铜锣湾在全国各项目中“不持股”已成常态。


例如,湖南耒阳铜锣湾广场,其主体公司为“耒阳市铜锣湾房地产”,该公司由江西泰森实业集团(背后股东是潘琳、潘玮、谢民)和江西正礼文化投资(背后股东是谭礼义和谭礼仁)各持股84%和16%。



还有去年12月20日封顶的涉县铜锣湾广场,总投资约10亿元,占地约80余亩,由涉县铜锣湾房地产负责开发。


但据乐居财经查阅获悉,该主体公司由中城嘉业集团(熊剑、熊伟各持股98%、2%)、吕大伟和张晖分别持股67%、28%、5%,里面也并无陈智和香港铜锣湾的半点股权。



再如,宜春的奉新铜锣湾广场,该项目建设单位为奉新铜锣湾置业。穿透可知,背后股东为方荣明,持股100%;此外,南宫铜锣湾广场所属南宫铜锣湾房地产,这家公司由王智文、黄北军、廖兴华分别持股47%、30%、23%。


据知情人透露,“铜锣湾都是帮人拿地或者贴牌,这是陈智打造的一种商业模式。如果持股往往也是代持,毕竟持股麻烦太多了,还有可能因重资产而被套牢;但勾地贴牌则是轻资产套路,赚一把就走。”


“毕竟挂铜锣湾牌子的项目多了,影响力自然就有了”。打一个比方,就像耐克、阿迪达斯、皮尔卡丹就没有自己生产的产品,甚至供应链都不涉及,但却“贴牌”贴成国际知名公司。


“根据各地项目情况,品牌使用费大部分是一次性付2000万,试用期为20年;如果帮做招商运营或物业管理是需要按照具体的面积和经营利润来额外收费”。铜锣湾内部工作人员还表示,用铜锣湾品牌的好处很多,可以变成招商引资项目,减免部分税收等。


铜锣湾,是陈智从600多个备选名字中选出来的,它与香港的铜锣湾地名一样,天然带有港派的味道。


但值得注意的是,这些“铜锣湾”的牌子,却并不都是陈智的。香港铜锣湾集团某前高管向乐居财经透露,“对于铜锣湾广场这个商标,陈智是35类商业顾问、广告营销的服务范围;我的是房地产开发、投融资、不动产管理、购物中心管理的服务范围。”


另据乐居财经查询获悉,深圳市铜锣湾商业发展有限公司注册了"铜锣湾"“铜锣湾时代广场”和“铜锣湾广场”的商标,这家公司由郑上福和张春萍各持股90%和10%,其中郑上福在7月被法院列为“限制高消费”。


但也并不是所有人都信服“铜锣湾”这三个字的含金量。


2020年底,南昌铜锣湾广场“甩掉”了铜锣湾的标签,改名为T16Mall。据知情人透露,是因为商场老板儿子从国外回来,想做高端品牌,觉得“铜锣湾”这个名字不怎么洋气。


眼下,陈智实施战略的旗舰公司为铜锣湾品牌发展(深圳)集团有限公司(简称“铜锣湾品牌发展”)。这家公司由香港铜锣湾品牌发展集团有限公司全资持股。


据乐居财经获悉,香港铜锣湾品牌是一家香港私人股份有限公司,成立于2021年9月23日,注册资本1万港币,董事为黄欧,由香港铜锣湾集团和香港铜锣湾集团置业管理分别持股51%和49%。



其中,大股东香港铜锣湾集团由深圳市铜锣湾商业发展(郑上福和张春萍各持股90%和10%)、深圳市铜锣湾品牌管理(郑上福和张春萍各持股90%和10%)以及张秀君(陈智前妻)分别持股51%、40%和9%,董事为陈智和张秀君。二股东香港铜锣湾集团置业管理则由黄少涛100%持股。


目前,铜锣湾品牌旗下共有15家子公司,全都是在2021年以来刚刚成立。其中,铜锣湾置地发展(深圳)有限公司和铜锣湾商业管理服务(深圳)有限公司为全资子公司,深圳市铜锣湾规划设计为铜锣湾品牌发展持股70%。


其他12家合资公司,铜锣湾品牌发展清一色持股67%。包括,铜锣湾联合体(深圳)实业发展、豫章铜锣湾品牌运营、重庆市铜锣湾城市运营管理、江西铜锣湾品牌发展、贵州省铜锣湾品牌发展、深圳市铜锣湾云信息科技、深圳市铜锣湾品牌设计和湖南铜锣湾城市运营管理等。


而目前陈智旗下有6家子公司,但都已相继吊销或者注销(深圳市天都投资发展、北京蔚格淼纳米技术、珠海市铜锣湾百货、深圳市侨城铜锣湾百货、广州铜锣湾佳阳商业等)。最后一家吊销的是深圳市铜锣湾百货,它于今年5月5日吊销。


深圳铜锣湾百货,是铜锣湾“老体系”的旗舰公司,成立于1999年2月,由陈智和陈丽和分别持股60%和40%。在陈智担任这家公司法人期间,深圳铜锣湾百货被两次冠以“老赖”,失信总金额达2751.58万元。


虽然将名下境内公司都纷纷注销,但陈智也仍逃不过“老赖”称号,其身负一则“失信被执行人”记录,失信总金额达81.15万元。


陈智的局与人设


56岁的陈智,有一个很出名的头衔:中国MALL之父,而铜锣湾则被称为SHOPPING MALL中国的鼻祖。


然而早前,他也曾经历过滑铁卢。因铜锣湾扩张过快,资金链断裂,自2005年来全国各地的连锁店陆续出现了各种经营困境,拖欠供应商货款、连锁店关门倒闭、员工纷纷跳槽等情况,突然席卷全国多个城市的连锁门店。


甚至在2007年~2008年期间,由于拖欠租金、水电等费用,铜锣湾公司办公场地被出租方强行封掉,所有的物品都无法取回,包括办公设备、账册、重要文件等。


其深圳铜锣湾百货前董事邹奕娟曾透露,“公司在2006年开始停业,停业之前就已经员工工资、房款、房租超过1.7亿。”


但负债累累的陈智并没有因此气馁,如今卷土重来的他,开始改走“政府路线”,通过与政府深度合作,铜锣湾成了招商引资金字招牌,形成企业、铜锣湾和政府的“三角”关系。


但凡有他自己的宣传,“中国MALL之父”这顶帽子必然戴上。而这,正是企业和政府合作伙伴所看重的。他的其他头衔有一大串,包括香港国际投资总会联席理事长、香港华侨华人总商会荣誉会长等等,林林总总。


近半年来,陈智的足迹遍布舞钢、浮梁县、葫芦岛、铜陵、贵阳、邯郸、六盘水、玉林、宾阳、德州等地,亲自接见了当地市长、县长、县委书记等官员。


他给自己打造的人设,是各地政府的“座上宾”。这样一来,可以加大个人曝光,同时提高“铜锣湾”的知名度。另一方面,随着铜锣湾名气越来越大,也有源源不断的各地政府、房地产开发商找上门来,寻求合作。


陈智很善于场面上的交际,在接洽当地官员和合作伙伴时,还会捎带上公司高管陪同出席,壮大声势。而他自己,不论对面是多高级别的官员,都能侃侃而谈,面无惧色。


据接触过铜锣湾的地产老板了解到,“铜锣湾内部至少有十几个各种主席。第一次见面吃饭,一桌上就有三个铜锣湾主席,主动发名片,名片上的头衔一大串。”


然而,那些曾陪伴陈智身边的高管,现如今也陆续出走了。


在这些铜锣湾前高管眼中,“职业经理人在陈智身边都待不住,因为没有职业的位置和规范,就是皮包公司。”


实质上,乐居财经曾在年初走访考察,香港铜锣湾集团在深圳办公室。前台空无一人,两间办公室人声寂寥,其中一间已经落了锁。最里头,还有一间100平米的会客室,很气派、铺满地毯,那是老板陈智专门接待政要和重要客户的场所。


陈智不仅“忽悠”了不少职业经理人,甚至连自己的岳父张海潮都坑,让他卷入破产清算纠纷中。


现年82岁的张海潮对外宣称,自己是被冒名登记为深圳铜锣湾百货(铜锣湾老体系的旗舰公司)总经理,“(我)于1997年5月起即退休赋闲在家,与老伴二人相依为命过活。也从没有在铜锣湾公司上过一天班,没有签署过铜锣湾公司一份文件,没有领过铜锣湾一分钱薪水、没有经办过铜锣湾公司任何事项。”


据乐居财经获悉,陈智与张海潮女儿张秀君曾是夫妻关系(二人于1997年登记结婚,于2011年协议离婚),但就张海潮所谓系铜锣湾公司“总经理”一事,张海潮本人毫不知情,也从未予以担任。


老爷子还委托律师调取了铜锣湾公司工商登记资料,发现工商登记资料中所有关于“张海潮”签字事项均不是张海潮本人签署,而是他人冒用答辩人名义签署。


相反,铜锣湾公司对外宣传的公司法定代表人、总经理(总裁)信息一直是“陈智”,相关的媒体报道、甚至学术期刊都有大量体现。所以,张海潮认为不应就铜锣湾公司相关事项承担任何法律责任,也不存在破产管理人所诉称的不配合清算行为。


本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:林振兴

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